「この家に住みはじめてから、なんだか体調が悪い」
「近所の人から、今の物件について嫌な噂を聞いた……」
心理的瑕疵（しんりてきかし）物件とは、心理的抵抗が生じるおそれのある物件のことを指します。
今住んでいる家や、これから住もうと思っている物件が、心理的瑕疵物件かもしれないと思うと、気が休まらないのも当然でしょう。
おしかし、心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件を見分けるのは簡単ではありません。
告知義務の範囲が明確でないことや、国土交通省が提示しているガイドラインに法的な拘束力がないためです。
本記事では心理的瑕疵物件の具体的な例とその実態、さらには見分け方も探偵目線で解説します。
目次
心理的瑕疵（しんりてきかし）物件とは
一体どんな物件が心理的瑕疵物件に該当するか、具体的な例をあげていきます。
なお、家が傾いている、雨漏りがしているといった不具合は物理的瑕疵、周辺環境に関する欠点のことを環境的瑕疵と呼び、これらは心理的瑕疵には含まれません。
物件内で人が亡くなった
過去に事件・事故によって人が亡くなっている物件や、自殺が起こった物件のことを指します。
一方で、病死、自然死、日常生活での不慮の事故は該当しません。
ただし、自然死であっても発見が遅れ害虫が発生したり、強い匂いがしみついたりした場合は心理的瑕疵物件となる場合があります。
事件・事故・火事が起こったことがある
人が亡くなっていなかったとしても、過去に事件・事故・火事などが起こった物件は、心理的瑕疵物件に含まれます。
また、起こったのが物件内でなくとも、心理的瑕疵が認められる場合も。
マンションの隣室や向かいの部屋、戸建てなら近隣で凄惨な事件が発生していたケースです。
物件の近くに嫌悪施設がある
多くの人が忌避する施設や、トラブルにつながる恐れのある施設を嫌悪施設と言います。
嫌悪施設は主観的な判断や時流によって異なりますが、以下のような施設が当てはまります。
・墓地・火葬場
・葬儀場
・墓地
・ごみ処理場
・下水処理場
・原子力発電所
・刑務所
などです。
また、科学的根拠はなくとも、有名な心霊スポットから近かったり、指定暴力団の事務所がある場合も、心理的瑕疵が認められる場合があります。
心理的瑕疵物件の告知義務
心理的瑕疵の告知に関しては、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されています。
本章では、その告知義務について解説していきます。
告知義務はあるが明確な定義はない
告知義務が発生するのは、人の死に関する事案が取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合です。
事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案であったり、買主・借主（あなた）から事案の有無について問われた場合も、告げる必要があるとされています。
ただし、集合住宅の共用部分で起こった事件・事故や、自然死などで特殊清掃などが行われてから、おおむね3年間が経過したあとは、告知は不要とされています。
この3年間という期間はあくまで目安であり、買主・借主が「知っていれば契約しなかった」と判断する可能性が高い場合は、告知するのが望ましいとされています。
また、告知義務は故人や遺族のプライバシー保護が考慮されるため、必要以上に詳細を告知しないということもあります。
心理的瑕疵物件に住み続けるリスク
「この部屋、心理的瑕疵物件かも……。でも家賃は安いしな」
「引っ越すのにもお金がかかるし」
などと、あいまいな状態にしておくのは大変危険です。
心休まる場所である家が、「心理的瑕疵物件かもしれない」と疑っている段階で、さまざまな影響が出てきます。
精神的ストレスがかかる
周囲の噂や、異様な雰囲気によって、次第に追い詰められていく可能性があります。
精神的ストレスが長期間にわたって続くと、身体にも影響が出始め、睡眠障害や頭痛、胃腸のトラブルなどが出てきます。
いたずらをされる
心理的瑕疵物件かどうかの真偽はともかく、「心霊スポットである」などと紹介されてしまうと、肝試しに現れる人が増えたり、不審者がうろつくようになってしまうことも。
その結果、騒音トラブルや、落書きの被害などにあう可能性が高まります。
経済的負担が増える可能性も
一般的に事故物件は安く貸し出されていますが、住み続けるのが困難になったときに、新たに引っ越しの費用がかかってしまいます。
違約金を求められる場合もあり、その分費用がかさんでしまいます。
心理的瑕疵物件の見分け方
心理的瑕疵物件の定義、告知義務について理解を深めたところで、具体的に見分ける方法を解説していきます。
心理的瑕疵物件であるかどうか見分けるためには、4つのポイントがあります。
不動産会社・売主への直接確認
これが最も確実で基本的な方法です。
前述したとおり、不動産会社・売主は、買主・借主から事案の有無について問われた場合、それを告げる義務があるからです。
なお、故意に告知されなかった場合は、民事上の責任を問える可能性があります。
尋ねる場合はできるだけ、具体的に問うことが大切です。
「過去になんらかの事件・事故があった物件ではありませんか？」
「心理的瑕疵となる事実はありますか？」
「告知事項はありますか？」
などといった聞き方です。
「何か問題はありますか」というような漠然とした質問よりも、具体的なワードを使う方が相手も回答しやすくなります。
もし、「特に問題ありません」との返答をもらった場合には、口頭だけでなく、「告知事項なし」など書面で明記してもらうよう求めることで、後のトラブルを避けられるでしょう。
価格や外観からの判断
周辺の似たような条件の物件（広さ、築年数、駅からの距離など）と比較して極端に安い物件は、心理的瑕疵物件の可能性が高いです。
特に賃貸で、フリーレント期間（一定期間家賃が無料に設定されている）が異常に長い場合も注意が必要になります。
築年数のわりに不自然に新しかったり、特定の部屋だけが過剰にリフォームされている場合も要注意です。
築年数が長い家は通常、いろいろな場所に老朽化が見られるため、全体的なリフォームが行われることが一般的です。
にも関わらず、一部だけ改修されている場合、何かを隠す目的で行なわれた可能性があります。
物件周辺が異様に静かだったり、住民が避けようとするような雰囲気がある場合、注意が必要です。
ネットで調べる
ネットで調べる方法は2パターンあります。過去のニュース記事を検索する方法と、不動産会社の口コミや掲示板を見る方法です。
人々の記憶は風化していきますが、ネットの海には膨大な情報が漂っています。
物件の住所や周辺地域で、過去に事件・事故がなかったか、調べるのも手でしょう。
口コミサイトや掲示板は、匿名で情報交換されている場合があります。
ただし、信ぴょう性に欠ける情報もあるため、慎重に調べる必要があります。
探偵に依頼する
不動産会社や売主から詳しい話を聞けなかった場合（プライバシー保護の観点から）は、探偵に依頼することも視野にいれてみてください。
探偵であれば、周辺住民への聞き込みや、物件の事故・事件履歴調査、周辺環境の調査まで幅広く行います。
また、第三者の立場から調査を行うため、客観的視点で情報を提供できます。
インターネットからの情報だけでは、事故物件の全てを正確に知ることは難しいです。
探偵は現地での調査を実施し、近隣住民や管理会社、仲介業者から直接情報を集めるため、正確で最新の情報を集めることができます。
また、心理的瑕疵物件であることを故意に伝えられなかった場合は、民事上の責任を問える可能性も。
その際にも、探偵による調査が活きる場合があります。
不安に思ったその時にご相談ください！
もし、心理的瑕疵物件かもしれないという不安を抱えているのであれば、探偵への依頼も検討し、安心して暮らせる住環境を手に入れましょう。
法的措置を検討する、しないに関わらず、探偵に依頼することで、真実が明らかになります。
心理的瑕疵物件であることを、放っておくリスクは大きいです。
精神面だけでなく、身体に影響が出始めることも考えられます。
動けなくなってしまう前に、何か手を打つことが肝要です。
当探偵事務所では、お問い合わせフォーム・電話・メール・ラインにて、24時間365日ご相談を承っております。
ぜひ一度、ご連絡ください。
