不動産を相続するには、さまざまな手続きや困難が待ち受けています。

多くの方が知識や経験のないまま相続問題に直面し、複雑な手続きや人間関係のもつれに悩んでしまいがちです。

特に不動産が関わる相続は「争続」と揶揄されるほどトラブルが起きやすく、兄弟姉妹間の対立から、誰が住むのか・売るのかといった問題まで、一筋縄ではいかないことがほとんどです。

この記事では、不動産の相続問題に関する具体的な対処法や注意点をわかりやすく解説します。

さらに、「探偵事務所に相談する」という意外な選択肢についても詳しくご紹介します。

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不動産の相続がトラブルになりやすい理由

不動産の相続がトラブルを招きやすい理由は、不動産の「分配のしづらさ」にあります。

預貯金のように等分できる資産と違い、不動産は物理的に分割することが困難であるため、誰がどのように受け取るかを巡って対立が生まれやすいのです。

さらに、遺言書が存在しない、あるいは内容が不明確な場合には相続人同士で話し合いが必要となり、トラブルに発展するケースも珍しくありません。

不動産の価値や管理責任、売却の可否などを巡る意見の違いが複雑に絡み合うことで、相続が家庭内の紛争、つまり「争続」に発展してしまうのです。

相続に関する基本的な手続き

不動産の相続に直面したとき、どのような流れで手続きを進めれば良いのかを知っておくことはとても重要です。

ここからは、不動産の相続に関する基本的な手続きを解説していきます。

相続の流れ1：遺言書の有無を確認

被相続人が亡くなっている場合は、遺言書の有無を確認しましょう。

公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言などが残されていることが多く、金庫や通帳と一緒に保管されていることも珍しくありません。

法的に有効な遺言書であれば効力は絶対のため、最初に遺言書の有無を確認しておくと余計な手間も省けます。

相続の流れ2：相続人の決定

次は、誰が不動産の相続人となるのかを決定する必要があります。

遺言書に記載がない場合は、現在の民法に則って相続人を決定します。

戸籍謄本をさかのぼって確認し、兄弟姉妹・養子・非嫡出子など、相続資格がある人を漏れなく特定しましょう。

相続人のうち、誰かひとりでも所在不明の方がいる場合、遺産分割協議という手続き自体が無効となってしまう可能性があります。

のちのち大きなトラブルに発展しかねないため、誰が相続人になるのかを必ず確認するようにしましょう。

相続の流れ3：遺産の内容を調査

被相続人が所有していた土地・建物・預貯金・株式・負債などを確認しましょう。

これは遺産分割協議の材料となるうえ、税金の申告にも関わってきます。

抜け漏れがないかどうかを必ずチェックするようにしてください。

相続の流れ4：相続方法の選択

相続人は相続方法を選択しなければなりません。

相続開始を知ったときから3ヵ月以内に、単純承認・相続放棄・限定承認のいずれかを選ぶ必要があります。

相続するなら単純承認、相続しないなら相続放棄、相続で得る財産の範囲内で負債となる財産も相続するなら限定承認を選びます。

相続開始を知ったときから3ヵ月以内に手続きを行わなければ、単純承認した（相続する意思がある）とみなされるため、早めの手続きがおすすめです。

相続の流れ5：遺産分割協議と登記手続き、相続税の申告

相続人全員で協議書を作成し、不動産の名義変更を行います。

協議がまとまらない場合は家庭裁判所の調停・審判となることもあります。

また、相続開始を知ったときから10ヵ月以内に相続税の申告も行わなければなりません。

延納や物納を選ぶ際でも、相続税の申告期限までの手続きを忘れないようにしましょう。

不動産の相続問題の対処法と注意点

不動産をめぐる相続問題は、決して一筋縄ではいかない複雑な問題です。

ここでは、実際に相続問題に直面したときに知っておくべき対処法と注意点について詳しくご説明します。

遺産分割協議書を必ず作成する

遺産分割協議とは、すべての相続人で話し合ったうえで「どの財産を誰が相続するか」を決める手続きのことです。

ここで決まった内容は必ず「遺産分割協議書」として文書化し、相続人全員の署名と実印による押印をもって正式な証明とします。

この文書は、不動産の名義変更（相続登記）や相続税の申告、銀行口座の解約など、今後のあらゆる手続きにおいて法的な根拠となるものです。

相続の際には口頭での合意やメモ書きだけでは「言った言わない」のトラブルが起きやすく、そういった問題を未然に防ぐためにも遺産分割協議書は必要です。

遺産分割協議書を作成する際には、司法書士や行政書士に確認してもらうと安心です。

不動産の評価方法に注意する

相続において重要なのは、「誰がどの不動産を相続するか」だけでなく、「それぞれの不動産がいくらの価値と見なされるか」です。

不動産の評価額の違いが相続人の納得感に大きく影響するため、評価方法に注意しなくてはなりません。

一般的に、相続税の申告で使用されるのは「路線価」や「固定資産税評価額」ですが、実際の市場価格とはかけ離れていることも多々あります。

例えば、郊外にある土地が路線価では高く評価されていても、周辺地域の環境などによって買い手がつかないケースは珍しくありません。

不動産が複数ある場合や評価が難しい場合は、不動産鑑定士による鑑定を受けることも視野に入れましょう。

相続人全員が納得できる「根拠のある数字」を出すことで、親族間のトラブルを未然に防ぐことができます。

売却・賃貸などの運用の可能性も視野に入れる

相続した不動産を「そのまま持ち続ける」ことが必ずしも最善とは限りません。

特に以下のような場合には、売却や賃貸などの運用方法を検討すべきです。

不動産の売却によって得た現金を分配すれば、相続人全員が納得しやすいです。

また、賃貸として運用する場合は収益や維持費、管理責任の分担について明確に決めておくことで、トラブルを回避できるでしょう。

名義変更（相続登記）を後回しにしない

「相続登記は後でいい」と思っている方も多いのですが、これは大きな落とし穴です。

2024年4月から相続登記は義務化されており、原則として相続が発生してから3年以内に手続きを行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、名義変更をしないまま相続人が亡くなると、次の世代の相続人が増えて相続関係がさらに複雑化してしまいます。

司法書士に依頼すればスムーズに手続きを進めることができるため、積極的に活用しましょう。

第三者を交えて冷静な話し合いを行う

不動産の相続は「感情のもつれ」が表面化しやすい場面のひとつです。

例えば、長年親と同居していた子どもがいる場合、「最期まで親の面倒を見たのだから多く相続して当然」と考える一方で、他の兄弟姉妹は「公平に分けるべき」と主張して対立することは珍しくありません。

そのため、早い段階で弁護士や司法書士などの専門家に介入してもらい、中立的な第三者を交えて話し合うことが冷静な解決への近道になります。

相続税や費用負担についても事前に見積もる

不動産を相続したからといって、それが「得になる」とは限りません。

相続税の課税対象となる場合や固定資産税、リフォーム、管理コストなどの支出が重くのしかかるケースもあります。

事前に不動産の評価と課税対象額、控除の見込み、納税方法などを税理士に相談しておくと、予期せぬ出費に対処しやすくなるでしょう。

相続人に連絡がつかない場合もトラブルになりやすい

相続の際に意外と多いのが、相続人に連絡がつかないケースです。

遺産分割協議書はすべての相続人で行う手続きなので、「もう何年も連絡を取っていないから関係ないだろう」というわけにはいかないのです。

どうしても連絡がつかない場合や行方不明の場合は「不在者財産管理人の選任」が必要になりますが、家庭裁判所への申し立てが必要になるなど手間も時間もかかります。

相続人が見つからないときは、探偵事務所に調査を依頼するのもひとつの方法です。

探偵は相続人の行方調査に限らず、資産調査や身辺調査、各種手続きのアドバイスなど、さまざまなサポートを行ってくれます。

探偵事務所に相談するメリット

「不動産の相続問題なのに、どうして探偵事務所に相談するの？」と不思議に思う方は少なくないはずです。

探偵事務所では弁護士や行政書士にはできないさまざまな調査ができることから、近年は不動産の相続について相談するご依頼者が増えています。

ここからは探偵事務所に相談するメリットについて、わかりやすく解説します。

相続に関する情報を収集できる

弁護士などの法律家は主に「公的な証拠」や「書類」に基づいて手続きを進めますが、探偵事務所は相続人の行方調査や、身辺調査などを行うことができます。

探偵の調査力が発揮される場面は以下の通りです。

このような情報は、不動産相続のための判断材料として極めて重要な情報です。

調停・裁判における証拠補強につながる

探偵が行う調査の多くは、調査報告書としてまとめられます。

これは家庭裁判所などにも提出することができる法的にも有効な証拠であり、裁判や調停における「事実の裏付け」として活用する方は少なくありません。

さらに、法廷での主張をより説得力のあるものに変えるためにも、早期の情報収集は必要不可欠です。

他の士業では扱えない分野をカバーできる

弁護士や司法書士、税理士といった法律専門職には、それぞれ法的な活動範囲や資格の制約があります。

一方、探偵事務所は「調査活動」に特化しており、以下のような士業では取り扱いにくい分野を柔軟にカバーすることが可能です。

相談がしやすく、初動が早い

探偵事務所は、柔軟かつスピーディーに動けるという特徴があります。

多くの探偵事務所では初回相談を無料で受け付けており、なかには即日対応も可能な探偵事務所も存在します。

また、相談内容がまだ疑いの範疇を越えなくても、「調べておいたほうがいいのか判断してほしい」という段階から対応してくれるため、相続という限られた時間の中で行う手続きには欠かせない存在だと言えるでしょう。

弁護士・司法書士との連携によって総合的な解決が可能

探偵事務所によっては、相続に精通した弁護士・司法書士・税理士と連携しており、調査結果をもとに法的手続きをスムーズに進める体制が整っています。

そのため、「調査→法的対応→実務手続き」という一連の流れをワンストップで進めることが可能です。

探偵事務所は「相続における事実」の可視化を行う

探偵事務所は、相続人自身が正確な判断をするための材料を収集してくれるプロの調査機関です。

問題が起きてから慌てるのではなく、「気になる段階」で相談することで、円滑な相続と家族関係の維持につながるかもしれません。

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不動産の相続について困ったときは無料相談窓口の活用を！

不動産の相続は、法律・人間関係・感情のすべてが絡み合うデリケートな問題です。

そのうえ、相続手続きには明確な期限があり、期限を過ぎてしまうと取り返しがつかなくなることも少なくありません。

不動産の相続で悩んだときは、ぜひ当探偵事務所にご相談ください。

相続人の行方調査から相続財産に関する調査まで、ご依頼者の要望に沿った調査を行っています。

24時間365日無料相談を受け付けており、即日対応も可能ですので「手続きの期限まで時間がない！」というときでも安心してご利用いただけます。

調査や証拠収集の必要がある場面では、「探偵事務所に相談する」という選択肢もぜひ視野に入れてみてください。

ひとりで悩まず、プロの力を借りながら、納得のいく相続を実現しましょう。