「引っ越しを考えているけれど、事故物件にはあたりたくない……」
「最近家にいるとおかしな現象が起こる……これって事故物件？」
そんな不安を解消するために、探偵による事故物件の調査があります。
事故物件の調査では、聞き込み調査やオンライン調査、専門機器の活用によって、その物件の実態を明らかにできます。
本記事では、事故物件と呼ばれる物件の特徴や、探偵による事故物件の調査がどのようなものか、説明します。
事故物件の種類
事故物件は瑕疵（かし）物件とも呼ばれます。
瑕疵とは傷や欠点のことを表し、法律上ではなんらかの欠点・欠陥があることを指します。
人が亡くなったからという理由だけで、瑕疵物件扱いになるわけではなく、さまざまな要因でそのように定義されます。
本章では、代表的な4つの瑕疵物件の種類を解説します。
心理的瑕疵（しんりてきかし）の物件
殺人事件や自殺など、人の死が発生した場合に心理的瑕疵物件と定義されます。
その他、原因が明らかでない死亡が発生した場合も同様です。
ただし、自然死の場合は原則として告知の必要はありません。（長期間放置され、特殊清掃が実施されたケースは告知が必要です）
物理的瑕疵（ぶつりてきかし）の物件
物理的瑕疵とは、物件の設備に生じる物理的な問題点のことです。
建物の安全性・機能性・快適性に影響を及ぼす欠陥を指し、壁のひび割れや水道管の漏れ、床の傾斜などが当てはまります。
特にシロアリ被害や給排水設備の不具合など、見た目では判断しづらいケースは要注意です。
環境的瑕疵（かんきょうてきかし）の物件
環境的瑕疵は、物件の周辺環境に問題がある物件を指します。
悪臭が生じる施設が近くにある、商業施設による騒音、隣接する建物建設による見晴らしの阻害などが当てはまります。
法的瑕疵（ほうてきかし）の物件
消防法、建築基準法、都市計画法に反していたり、法令などによって利用が制限されている物件のことを法的瑕疵と言います。
法的瑕疵物件の中には、建築当時は適法だった物件が、法改正によって適法ではなくなる「既存不適格」という状態もあります。
事故物件の告知義務とは
心理的瑕疵物件の告知義務は、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって定められています。
告知義務が発生するのは、人の死に関する事案が、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合です。
つまり、自然死や日常生活で起こった不慮の事故は、告知義務が発生しません。
また、集合住宅の共用部分で起こった事件・事故や、自然死などで特殊清掃等が行われてから、おおむね3年間が経過したあとも告知は必要ないとされています。
しかし、告げなくてもよいとされている場合でも、事件性や社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要があります。
人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主（あなた）から事案の有無について問われた場合も、告げるようにと定められています。
ただし、このガイドラインに法的な拘束力はありません。
探偵による事故物件の調査手法
実際に探偵がどのように事故物件の実態を調べるか解説していきます。
過去のトラブルに関する調査
地域の関連情報や公的な資料を参考に、過去の事件や事故の有無を確認します。
また、さまざま要素（音・温度・電波等）を科学的な手法で調査し、客観的なデータを収集。
物件のリスクや改善策について、具体的なアドバイスやサポートをいたします。
周辺環境に関する調査
探偵であれば、物件の近隣の地域や施設の調査も行うことができます。
交通事故の発生状況などを調査し、治安や安全面の情報収集を行います。
近隣住民への聞き込み調査
探偵は聞き込み調査のプロです。
近隣住民に怪しまれずに、物件の情報を聞き出せます。
また、事故物件の告知義務はおおよそ3年間で、それ以上経っていると告知されないこともありますが、昔からの住人はなんらかの情報を知っている可能性もあります。
住人しか知らない情報を聞きだし、真偽をたしかめることも可能です。
事故物件の調査でよくあるご質問
事故物件の調査でよくあるご質問3つにお答えします。
Q.1契約時に告知されなかった物件でも調べてもらえますか
調査可能です。
告知義務がないと判断された物件でも、住んでみて何らかの欠陥が判明する場合もあります。
「あのとき特に告知されなかったしな……」と我慢せずに、一度事故物件の調査を行うことをおすすめします。
Q.2事故物件と伝えられずに契約した場合は訴えられますか
物件の売主・貸主が故意に告知義務を果たさなかった場合は、民事上の責任を問える可能性があります。
「瑕疵担保責任（売買取引において売主や貸主が欠陥に対する責任を追うこと）または債務不履行（契約によって約束した義務を果たさないこと）、不法行為責任（故意、または過失によって他人に損害を与えることで法的責任を負うこと）の追及により契約を解除されたり、損害賠償を受けることもあります。
もちろん、心理的瑕疵の場合にも損害賠償請求が認められています。
ただし、賃貸の場合は契約の解除が認められても損害賠償までは認められる例が少ないのが実情です。
Q.3事故物件の調査を探偵に依頼するメリットは何ですか
客観的な視点で情報を提供できる点です。
記録調査から聞き込み調査、測定調査など、あらゆる角度から調査をすすめます。
事故物件の調査事例
当探偵事務所では、さまざまな事故物件の調査を行った実績があります。
本章ではそのうちの3つの調査事例を取り上げます。
事例①近所の人から物件について不穏なうわさを聞いた
最近引っ越してきたのですが、ご近所の方に「気をつけてね」と言われました。詳しく話を聞くと、数十年前に自殺が起こったと告げられ、怖くなっています。このうわさの真偽を調べていただきたいです。
調査を実施したところ、そのような事件の記録は出てきませんでした。ただし、10年前に老衰で亡くなった方の発見が遅れ、特殊清掃が発生したということが判明。その事実に尾ひれがついて、現在までうわさとして語られていることが明らかになりました。
事例②いつも決まった時間に変な音がなっている
夜中になると、家中で何かを叩くような音が響きます。それがだんだん近づいてきている気がします。音の正体を暴いてほしいです。
音の出どころ自体は、上階や隣室の住人の生活音でした。しかし調査を進めると、対象の物件は15年前に無理心中を図った現場であることが判明しました。事件後はリフォームをしたと記録には残っていましたが、ご依頼者は「知っていれば契約しなかった」といい、新たな家を探しているとのことです。
事例③入居前に事故物件かどうか調べてほしい
娘が大学生になり、初めて一人暮らしをするので、今検討している家が事故物件かどうか調べてほしいです。
物件そのものに瑕疵は見受けられなかったものの、周囲に電灯が少なく、治安が悪いことが判明しました。物件と周辺環境を総合的に判断した調査結果を提出。その報告書を手に、物件を再検討することになりました。
事故物件の調査を行いたい場合はぜひ一度ご相談ください
事故物件の調査は、物件の状態から周辺環境まで調べるため、総合的な判断ができるようになります。
当探偵事務所では、信頼と安心を提供できるよう、詳細な調査結果を重視しています。
私たちのような専門機関に事故物件の調査を依頼することで、より安全な選択を取ることが可能です。
家は本来、心休まる場所でなくてはなりません。
一刻も早く安心安全な住居に住めるように、事故物件の調査を行いましょう。
私たちは、お問合せフォーム・メール・電話・LINEにて、24時間365日、無料相談窓口にて相談を受付けています。
